Os agentes, as práticas e os instrumentos da produção do espaço urbano passaram por profundas alterações no Brasil no século XXI relacionadas à ascensão e à centralidade da propriedade imobiliária e do capital fictício no processo geral de acumulação de riquezas. Esta tese analisa dois agentes que participam dessa articulação entre setor imobiliário, construção civil e finanças e, consequentemente, da promoção do valor imobiliário nas cidades brasileiras: as incorporadoras de capital aberto e as consultorias imobiliárias. As principais operações promovidas por esses agentes foram a padronização e a hiper-gestão da produção e a difusão de instrumentos financeiros na promoção do valor imobiliário. Com essa estrutura, a construção e a avaliação de edifícios se transformaram em algo absolutamente legível, palatável e codificado tanto para a indústria de materiais de construção quanto para o mercado financeiro global, comandadas por homens (literalmente, diante da quase inexistência de mulheres em cargos de direção) que souberam lidar com os instrumentos financeiros e de gestão aplicados na produção e na valorização imobiliária. Além disso, em relação à produção habitacional, a dependência com os fundos públicos e com o Estado para o financiamento da demanda continuou sendo fundamental para que essa estrutura social se consolidasse mesmo num contexto de crise econômica e política, principalmente, após 2014. Esta tese compila os resultados de dez anos de pesquisas de abordagem qualitativa que recorreram a quatro estratégias metodológicas fundamentais e combinadas: pesquisa documental; análise de bases de dados primários e secundários; pesquisa de campo nas empresas estudadas (com entrevistas e observação) e análise de projetos urbanísticos e arquitetônicos. Se as estruturas de provisão do ambiente construído e da habitação no Brasil se alteraram em nome de uma maior aproximação com as finanças (de seus agentes e instrumentos), elas foram incapazes de atender adequadamente as necessidades habitacionais e da vida urbana e geraram aumento de preços e processos de espoliação.

The agents, practices and instruments of urban space production have experienced profound changes in Brazil in the 21st century related to the rise and centrality of real estate property and fictitious capital in the general process of accumulation of wealth. This thesis analyses the publicly traded developers and property consultants that participate in this articulation between the real estate market, building construction and finance and, consequently, in the promotion of real estate value in Brazilian cities. The main operations promoted by these two agents were the standardization and hypermanagement of production and the diffusion of financial instruments in the promotion of property value. The construction and valuation of buildings became something absolutely readable, tangible and codified for both the building industry and the global financial market. This structure was commanded by men (literally, given the almost non-existence of women in management positions) who knew how to deal with the financial and management instruments applied to real estate production and valuation. Moreover, in relation to housing financing, the dependence on public funds and the State continued to be fundamental for the consolidation of this social structure, even in a context of economic and political crisis, especially after 2014. This thesis compiles the results of ten years of qualitative approach research that used four fundamental and combined methodological strategies: documentary research; analysis of primary and secondary databases; field research in the companies studied (with interviews and observation) and analysis of urban and architectural projects. If the structures of the provision of the built environment and housing in Brazil changed in the name of greater approximation to the finance (its agents and instruments), they were unable to satisfy basic housing needs and urban life without generating high price increases and dispossession processes.