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Mémoire de Maîtrise
DOI
https://doi.org/10.11606/D.3.2020.tde-22012021-162749
Document
Auteur
Nom complet
Tifani Kiyomi Kuga
Adresse Mail
Unité de l'USP
Domain de Connaissance
Date de Soutenance
Editeur
São Paulo, 2020
Directeur
Jury
Júnior, João da Rocha Lima (Président)
Amato, Fernando Bontorim
Gregório, Carolina Andrea Garisto
Titre en portugais
Indicador de atratividade fundamentado na qualidade dos atributos de empreendimentos imobiliários residenciais para classes de renda média na cidade de São Paulo
Mots-clés en portugais
Empreendimentos imobiliários
Resumé en portugais
O setor da construção civil caracteriza-se como estruturalmente rígido, competitivo e com elevada demanda de capital; atrelado, portanto, a riscos. Evidencia-se assim a relevância da etapa de planejamento do empreendimento no ciclo do negócio imobiliário, de modo que durante o planejamento, é ideal explorar o maior conjunto de fatores que podem influenciar no resultado do investimento aplicado ao negócio. A etapa de planejamento do empreendimento é composta por dois vetores de análise da qualidade, um corresponde à "Análise da Qualidade dos Atributos do Produto" e outro corresponde à "Análise da Qualidade do Investimento" - |AQI|. Na "Análise da Qualidade dos Atributos do Produto", o desempenho do empreendimento, em geral, apresenta relação inversamente proporcional com o risco do negócio; quanto melhor o resultado da análise da qualidade do produto, menor o risco de perda de liquidez; em contrapartida, com relação à análise da qualidade do investimento, quanto melhor o resultado da |AQI| (maior projeção de retorno financeiro), maior o risco assumido. A configuração do empreendimento pretendido, definida na etapa de planejamento, deve refletir um equilíbrio entre essas duas análises. Nesta pesquisa, apresenta-se uma metodologia que resulta em um indicador para traduzir a atratividade de empreendimentos imobiliários residenciais destinados a um mesmo público alvo, por meio de notas de qualidade do empreendimento. Desse modo, enfatiza-se o vetor da "Análise da Qualidade dos Atributos do Produto", para que a metodologia contribua para a redução de riscos. A avalição da qualidade, no caso desta pesquisa, concentrou-se nos atributos da edificação, sem considerar atributos externos como localização. Foi desenvolvido um sistema capaz de estabelecer uma hierarquia formal entre empreendimentos que se caracterizam como concorrentes entre si e designados à classe de renda média do município de São Paulo - o público alvo definido, conferindo notas aos atributos intrínsecos a cada empreendimento, que somadas, compõem a nota final de qualidade/atratividade do produto. Essa metodologia ilustra como utilizar a qualidade na formatação arquitetônica do produto na etapa de planejamento, para impactar na inserção de mercado de um empreendimento, e consequentemente, em seu resultado. A partir da caracterização dos empreendimentos existentes no entorno da localização pretendida, é possível definir uma meta de qualidade de formatação atrelada à |AQI| para um empreendimento a ser viabilizado. Essa combinação deve conferir menor grau de risco e mais qualidade aos novos empreendimentos.
Titre en anglais
Attractivity indicator based on the quality of atributes of residential real state developments for middle income classes in the city of São Paulo.
Mots-clés en anglais
Construction
Features
Grades
Methodology
Quality
Resumé en anglais
Construction sector is inflexible, competitive and demands high capital power; therefore, it's tied to risks. It becomes evident the relevance of a building's planning phase, when it is ideal to explore the most factors that can incline the quality of the investments. Planning phase is composed by a quality analysis vector (product features) and by an investment quality vector - IQA (funding equation and investment results). A building operation behavior usually presents an inversely proportional relation, the better results for the quality analysis, the less liquidity risk. In opposition, the better results for the IQA, liquidity risk gets higher. An intended building design should consider a balance between those two analysis. In this paper, we present a methodology to turn residential building's competitiveness into quality grades. We engaged to frame an event able to stablish a formal hierarchy among buildings by assigning grades to their features. This methodology will point out how architecture quality choices can impact on the whole building quality. The methodology to turn quality features into numbers (grades) includes identifying the valuable features (buyer's aspirations) to the buildings. Those features will be classified according to their grades and to their inferred value, so the intended product with certain features improves its liquidity. To each building, a grade will be attached; this grade is the total amount of a building's quality features, therefore, when comparing local competitive building's grades, it results on each building's market insertion capacity. From the existing building's grades, it's possible to introduce a quality target to an intended product associated to the IQA. This combination analysis should result a smaller risk to execute the building.
 
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Date de Publication
2021-02-02
 
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