Dissertação de Mestrado

O desenvolvimento do mercado imobiliário, em âmbito global, é extremamente dependente da existência de crédito. O Brasil possuí uma longa trajetória na estruturação de funding imobiliário, sustentado, sobretudo, por duas fontes de recursos direcionados, provenientes dos depósitos compulsórios do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e dos depósitos em caderneta de poupança. A sistemática para captação e direcionamento de recursos para o desenvolvimento do mercado imobiliário e consequente desenvolvimento econômico teve início na década de 60, quando a criação do Sistema de Financiamento Habitacional (SFH) deu cara à estrutura do crédito imobiliário nacional. O SFH se consolidou na década de 70 como uma estrutura sólida para fomento ao desenvolvimento do setor, ao mesmo passo que a criação do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) permitiu a criação de novos instrumentos de captação de recursos. Entretanto, apesar da solidez apresentada pelo sistema de crédito imobiliário ao longo dos anos, algumas particularidades dos principais instrumentos de captação, em especial dos recursos oriundos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), como liquidez imediata e tendência de evasão de aplicação no instrumento por parte do público investidor, levantam um olhar de preocupação no setor quanto à sustentabilidade do desenvolvimento do mercado imobiliário nacional. Nos últimos anos, diversos instrumentos de captação de recursos no mercado de investimento, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) tiveram expressivo crescimento em volume captado, atraindo investidores, sobretudo, pela característica da aplicação, de baixo risco, associada à atratividade de isenção de imposto de renda sobre rentabilidade. Nesse contexto, em 2018, o Brasil iniciou a emissão das Letras Imobiliárias Garantidas (LIG), títulos de renda fixa estruturados com base nos covered bonds europeus, que possuem um histórico de sucesso no continente, demonstrando grande resiliência inclusive em períodos de crise. Com a chancela de ser um título com dupla garantia e remuneração atrelada a indexadores atrativos em períodos de alta taxa de juros, a LIG alcançou um volume de captação expressivo nos seus primeiros cinco anos de emissão, ultrapassando R$ 100 bilhões em estoque, em dezembro de 2023. Dessa forma, este trabalho pretende analisar como a entrada desse novo instrumento e a captação expressiva ora apresentada influenciaram a expansão da carteira de crédito imobiliário das instituições financeiras emissoras de LIG. Por meio da análise das demonstrações contábeis das carteiras de financiamentos imobiliários dos emissores, juntamente com os recursos captados para o crédito imobiliário, foi possível perceber que, apesar da captação de recursos no mercado de capitais demonstrar aumento no volume de seus estoques, especialmente em períodos de alta taxa de juros, a expansão registrada do financiamento imobiliário não apresenta o mesmo ritmo, ao passo que a destinação fim do recurso captado se torna questionável. Diante do exposto, pretende-se abordar possíveis modificações na regulação atual da LIG, de modo que o instrumento possa participar, de modo mais efetivo, no crescimento e desenvolvimento do mercado imobiliário nacional.

The development of global real estate market, is extremely dependent on the existence of credit. Brazil has a long history in structuring real estate funding, supported mainly by two sources of targeted resources, coming from compulsory deposits from the Severance Indemnity Fund (FGTS) and savings account deposits. The system for capturing and directing resources for the development of the real estate market and, consequent economic development, began in the 1960s, when the creation of the Housing Financing System (SFH), gave shape to the structure of national real estate credit. The SFH was consolidated in the 1970s as a solid structure to promote the development of the sector, while the creation of the Real Estate Financing System (SFI) allowed the creation of new fundraising instruments. However, despite the solidity presented by the real estate credit system over the years, some particularities of the main funding instruments, especially the resources originating from the Brazilian Savings and Loan System (SBPE), such as immediate liquidity and a tendency to evade investment in the instrument on the part of the investing public, raise concerns in the sector regarding the sustainability of the development of the national real estate market. In recent years, several fundraising instruments in the investment market, such as Real Estate Receivables Certificates (CRI), Real Estate Credit Letter (LCI) and Real Estate Investment Funds (FII), have experienced significant growth in volume raised, attracting investors mainly due to the low-risk nature of the application, associated with the attractiveness of income tax exemption on profitability. In this context, in 2018 Brazil began issuing Brazilian Covered Bonds (LIG), fixed income securities structured based on European covered bonds, which have a history of success on the continent, demonstrating great resilience even in periods of crisis. With the seal of being a double guarantee security and remuneration linked to attractive indexes in periods of high interest rates, LIG had a significant funding volume in its first five years of issuance, exceeding R$ 100 billion in stock, in December 2023. This work sought to analyze how the entry of this new instrument and the significant funding presented influenced the expansion of the real estate credit portfolio of financial institutions issuing LIG. Through the analysis of the financial statements of the issuers' real estate financing portfolios, together with the resources raised for real estate credit, it was possible to see that, despite the raising of funds in the capital market showing an increase in the volume of their stocks, especially in periods of high interest rates, the recorded expansion of real estate financing does not show the same pace, while the final destination of the funds raised becomes questionable. In this way, we sought to address the possibility of changes to the current LIG regulations, so that the instrument can have a more effective participation in the growth and development of the national real estate market.