O objetivo desta dissertação é analisar criticamente o tratamento tributário previsto para as aplicações em Fundos de Investimento Imobiliário (FII). No Brasil, os FII surgiram só em 1993, tendo sido moldados à forma de condomínios isentos de tributação tal como os demais fundos de investimento brasileiros, e tendo sido inspirados por institutos estrangeiros que décadas antes já viabilizavam o investimento coletivo em empreendimentos imobiliários no exterior. Nesse contexto, muitas controvérsias permeiam a tributação das aplicações em FII. A primeira controvérsia reside no efeito tributário da distribuição obrigatória de lucros pelos FII, especialmente quando a maioria dos cotistas delibera pelo reinvestimento desses lucros, em vez do pagamento. Seria constitucional a tributação dos lucros meramente distribuídos e não pagos para cotistas pessoas físicas que, mesmo querendo receber os recursos, foram vencidos pelos demais cotistas em assembleia? A segunda controvérsia diz respeito aos FII que investem em cotas de outros FII. Estaria dentro da legalidade tributar os rendimentos e os ganhos auferidos por um FII por meio de cotas de outro FII, ou deveria prevalecer a regra geral de isenção tributária sobre as carteiras dos FII em relação aos ativos imobiliários? A terceira controvérsia é a tributação dos FII como se fossem pessoas jurídicas, condicionada a que um cotista cumpra duas condições: tenha mais de 25% das cotas do fundo, isoladamente ou com pessoa a ele ligada; e seja incorporador, construtor ou sócio do empreendimento imobiliário no qual o fundo aplique recursos. Tendo em vista essas condições, seria possível tributar o FII como pessoa jurídica se, por exemplo, uma pessoa ligada ao cotista for incorporador, construtor ou sócio do empreendimento imobiliário investido pelo FII, sem ser ela própria cotista? A quarta controvérsia envolve as operações de reorganização dos FII, seja na forma de incorporação, fusão, cisão e transformação em outros fundos, seja ainda na forma de conversão em companhia. Seriam essas operações tributáveis? O enfrentamento dessas controvérsias tributárias é importante para que os FII estimulem novos negócios, inclusive a gestão eficiente de imóveis públicos, o investimento pulverizado em imóveis com características distintas entre si, a organização da sucessão de direitos reais sobre bens imóveis em núcleos familiares, e a redução de subsídios governamentais mediante a criação de novas linhas de financiamento privado das cadeias produtivas agroindustriais.

This paper aims at critically analyzing the tax treatment provided for investments in Real Estate Investment Funds ("FII"). In Brazil, FII only appeared in 1993, having been molded in the form of tax-exempt condominiums like other Brazilian investment funds, and having been inspired by foreign institutes that decades earlier had already enabled collective investment in real estate projects abroad. In this context, many controversies permeate the taxation of investments in FII. The first controversy resides in the tax effect of the compulsory distribution of profits by FIIs, especially when the majority of shareholders decide to reinvest these profits instead of paying them out. Would it be constitutional to tax profits merely distributed and not paid out to individual shareholders who, despite wanting to receive the funds, were defeated by the other shareholders in the meeting? The second controversy concerns FIIs that invest in shares of other FIIs. Would it be legal to tax income and gains earned by an FII by means of shares of another FII, or should the general rule of tax exemption prevail over FII portfolios in relation to real estate assets? The third controversy is the taxation of FIIs as if they were legal entities, conditioned upon a shareholder meeting two conditions: holding more than 25% of the fund's shares, alone or with a connected person; and being a developer, builder or partner in the real estate enterprise in which the fund invests resources. In view of these conditions, would it be possible to tax the FII as a legal entity if, for example, a person connected to the shareholder is a developer, builder or partner of the real estate enterprise invested in by the FII, without being a shareholder himself? The fourth controversy involves the FII's reorganization operations, whether in the form of incorporation, merger, spin-off and transformation into other funds, or even in the form of conversion into a company. Are these operations taxable? Dealing with these tax controversies is important so that the FIIs can stimulate new business, including the efficient management of public real estate, the pulverized investment in real estate with distinct characteristics, the organization of the succession of real rights over real estate in family units, and the reduction of government subsidies through the creation of new lines of private financing for the agro-industrial productive chains.