Esta dissertação tem como objetivo compreender o que são e como se estruturam os negócios de impacto habitacional, que visam endereçar soluções habitacionais complementares ou substituindo políticas públicas como melhorias habitacionais, regularização fundiária, produção de novas unidades habitacionais para o aluguel acessível, ou ainda fundos que viabilizam o aluguel acessível ou social. Tais negócios buscam realizar impacto social por meio de lógicas e instrumentos da iniciativa privada e têm procurado financiamento pelo mercado de capitais, com retornos aos investidores abaixo dos valores de mercado, mas com impacto social. O primeiro capítulo traz uma revisão bibliográfica, teórica e histórica em torno dos negócios e investimentos de impacto ambientais e sociais, construídos por um movimento do capitalismo contemporâneo, o capital consciente, que pretende criar valor compartilhado e relativizar o quanto é possível produzir de negócios e retornos financeiros sem cuidar do meio ambiente e da sociedade. O segundo capítulo parte desse contexto mais amplo para analisar a estruturação do nicho dos negócios de impacto habitacional, construindo um panorama, levantando como são concebidos, regulados, financiados e geridos. A partir de uma diversidade de casos pesquisados, em entrevistas aprofundadas e pesquisa multissituada de conteúdos públicos, ele apresenta: (i) os tipos de impacto das soluções habitacionais; (ii) os atores envolvidos, dentre eles as organizações intermediárias (aceleradoras, desenvolvedoras, securitizadoras, instituições de crédito hipotecário etc.), os investidores de impacto e os beneficiários; e (iii) as lógicas e as características da operação financeira de impacto. Finaliza procurando analisar a relação com os desenhos de políticas habitacionais potencialmente ancoradas nesses negócios e problematiza o papel dos beneficiários nessa estrutura. O terceiro capítulo é dedicado ao estudo de caso da empresa Vivenda e apresenta sua transformação no que os fundadores chamaram de Nova Vivenda tornou-se uma holding, deu um salto tecnológico tornando-se uma plataforma, o que permitiria um ganho exponencial de escala, que certamente acarretará uma transformação na sua relação com o Estado e a construção de políticas. Conclui que há uma estruturação desses negócios em curso, mas não finalizada. Que a origem, a geração e as trajetórias dos atores que estão na concepção desses negócios importam e narram as preocupações em torno dos capitais. Mostra que esses negócios estão inseridos na crescente perspectiva da habitação como mercadoria, em que o Estado assume um papel gerencial e o mercado parece transformar-se criando alternativas à filantropia, as finanças combinadas, em um hibridismo mais amplo, que inclui financiamento de startups, plataformas e crowdfunding, além de eles estruturarem garantias para diminuir o risco de inadimplência e viabilizar o endividamento das famílias. São negócios que pretendem escalar, numa transformação em negócios de plataforma. Reflete sobre o perigo da financeirização dos serviços habitacionais que delimita um grupo de beneficiários específico, não necessariamente a maior parcela do déficit habitacional e sobre o interesse dos mercados privados na migração dos capitais do informal para o formal por meio do endividamento das famílias nas operações.

This research aims at understanding the housing impact businesses that focus on alternative solutions complementary or substitute to public policies housing improvements, land regularization, affordable rent housing units, or even housing trusts that enable the affordable or social rent. They seek social impact through the introduction of private sector logics and instruments and have sought financing from the capital market, with returns to investors below market values, but with social impact. The first chapter begins with a possible theoretical and historical review on social businesses and investments with environmental impact, built by a movement of contemporary capitalism of conscious capital, which intends to create business value and relativize how much business and how much it produces. Financial returns without taking care of the environment and society. It is broader for the analysis of this housing impact structure according to part of the panorama of these businesses, conceived, organized, and thought for the context. Based on a diversity of researched cases, public research articles and multi-site research, it presents: (i) studies on the impact of housing solutions; (ii) the actors involved, including credit entities (accelerators, developers, securitizers such as institutions etc.), mortgage investors and beneficiaries; and (iii) the logics and characteristics of the financial operation impact. It ends by analyzing housing policies design and anchoring in these businesses the role of the approved businesses. The third chapter is dedicated to the case study of the company Vivenda, presents its transformation into what the founders called new Vivenda it became a holding company, took a technological leap, becoming a platform, which would allow an exponential gain of scale that will certainly induce a transformation in its relationship with the State and in the building of policies. The evolution of this case study differentiates it from previous academic works that focused only on the structuring of the Villa as a construction company. It concludes that there is a structuring of these deals in progress, but not finalized. That the origin, generation, and path of the actors who are in the conception of these businesses matter and narrate the concerns around capital. It shows that these businesses are part of the growing vision of housing as a commodity, where the State assumes a managing role and the market seems to be transformed by creating alternatives to philanthropy, combined finance, in a broader hybridism, which includes financing for startups, platforms and crowdfunding, in addition to structuring guarantees to reduce the risk of default and facilitating household indebtedness. These are businesses that intend to scale, in a transformation into platform businesses. It reflects on the danger of the financialization of housing services which delimits a specific group of beneficiaries, not necessarily the largest share of the housing deficit and the interest of private markets in the migration of capital from informal to formal through the household indebtedness in operations.