A questão central desta tese é verificar o papel das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) na ampliação da oferta de moradias populares e na regularização fundiária de áreas com ocupação ilegal na cidade de São Paulo, avaliando sua relevância como instrumento de Política Urbana no contesto do Plano Diretor. O método de pesquisa consistiu na análise do instrumento urbanístico ZEIS a partir de sua origem e formatação no universo da gestão pública do país e, mais especificamente, sua implantação no município de São Paulo. Nesse sentido, foram examinados empreendimentos combinados, de empresas privadas, constituindo-se em cinco estudos de caso. Paralelamente, são considerados outros instrumentos jurídicos praticados nos processos de regularização fundiária a partir da promulgação do Estatuto da Cidade em 2001 e da MP 2.220/01. A referência é o Plano Diretor Estratégico de 2002, do município de São Paulo, que introduz o conceito de Zonas Especiais e entre elas as Zonas Especiais de Interesse Social, com o objetivo de atender ao Estatuto da Cidade, reconhecendo desta forma os espaços urbanos com origem ilegal no município (favelas e loteamentos irregulares ou clandestinos) e áreas urbanas subutilizadas. A pesquisa apóia-se em dados relativos à implantação e aplicação do referido instrumento, verificando as perspectivas de regularização jurídica de assentamentos informais e a promoção de habitação social. Considerando-se que a implementação das ZEIS é prática recente na gestão pública, a tese aponta as dificuldades da tarefa mencionada, pontuando avanços e entraves relativos à regularização jurídica dos assentamentos informais. Para os moradores destes, e especialmente para as comunidades em áreas de mananciais, a demarcação da área ocupada como ZEIS tornou-se um atributo essencial de garantia do direito à moradia e das ações municipais. Com relação à provisão de novas unidades de habitação de interesse social (HIS) concluí-se que as ações e medidas de estímulo em ZEIS são ainda insuficientes para incrementar a oferta habitacional regular aos estratos sociais de baixa renda. Os resultados aferidos da produção de HIS, pelo setor público e privado, indicam que 45.702 domicílios foram licenciados. Desse montante, 13.444 u.h. (29%) encontram-se em ZEIS e 32.258 u.h.(71%) em zoneamento distinto a ela. O trabalho aponta para os prováveis fatores que contribuem e justiçam a baixa atratividade da ZEIS.

The central question of this thesis is to verify the role of the Special Zones of Social Interest (ZEIS) in the expanding the popular housing supply, and the land regularization of illegal áreas occupation, in the City of São Paulo, evaluating its relevance as Urban Politics instrument, in |Plano Diretor context. The research metod consisted in the ZEIS instrument analisys from its origin and idealization in the whole public management of Brazil and, more specifically, its implantion in the city of Sao Paulo. In this purpose, we examined combined undertaking of private enterprises, generating five case studies. At the same time, are considered other juridical instruments used in land regularization, beginning from Sao Paulo city Estatuto da Cidade promulgation in 2001, and MP 2.220/01. the reference is the Sao Paulo City 2002 Strategic Planning Director, that introduces the concept of Special Zones and, among them the Interest Social Special Zones (ZIS), whose aim is to attend to City Statute, recognizing by this way the urban spaces with illegal origin in the City (slum, irregular division of land into parcels or clandestine) and subutilizated urban areas. The research is based on dates relatives to Implantation and application referred to instrument, verifying the perspective of juridical regularization of informal occupations. For residents on the local and specialy for communities that live in fountainhead areas, the demarcation of the occupied local as ZEIS has become a way to warranty the right of living and municipal actions. Regarding the provision of new units of housing of social interest (HIS) concludes that the actions and measures to stimulate in ZEIS are still insufficient to increase the housing supply to adjust to low-income social strata. The results measured the production of HIS by public and private sectors, indicate that 45,702 homes were licensed. Of this amount, 13.444 u.h. (29%) is in ZEIS and 32.258 u.h. (71%) in separate zoning it. The work points to the likely factors that contribute and justify the low attractiveness of ZEIS.