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Master's Dissertation
DOI
https://doi.org/10.11606/D.16.2020.tde-29042021-145555
Document
Author
Full name
Gustavo Marques dos Santos
E-mail
Institute/School/College
Knowledge Area
Date of Defense
Published
São Paulo, 2020
Supervisor
Committee
Meyer, João Fernando Pires (President)
Alencar, Airlane Pereira
Maleronka, Camila
Title in Portuguese
Ciclos imobiliários da verticalização paulistana: indícios, condicionantes e caracterização
Keywords in Portuguese
Ciclos imobiliários
São Paulo (SP)
Urbanismo
Verticalização residencial
Abstract in Portuguese
Apesar de já fundamentado internacionalmente enquanto um campo de estudo próprio, os ciclos imobiliários ainda são abordados no Brasil enquanto análises conjunturais da produção imobiliária de períodos recentes, e curtos, isso considerando-se os poucos trabalhos nacionais que partem dessa abordagem interpretativa. Diante então dessa lacuna bibliográfica, propõem-se com esta dissertação uma investigação sobre esse fenômeno buscando-se, para além da identificação das oscilações de alta e baixa na produção de apartamentos pelo mercado de uma determinada localidade, a cidade de São Paulo - SP, quais seriam os principais condicionantes a influenciar esse dado mercado bem como o quanto e como esses períodos de produção poderiam ser particularizados e caracterizados considerada a realidade instituída dessa cidade. Assim, inicialmente é apresentada uma revisão das literaturas nacional e internacional relacionadas aos ciclos imobiliários com foco em estudos recentes, a qual se somam as análises críticas de duas importantes obras brasileiras que tratarão da verticalização e do desenvolvimento urbano nacionais: a também dissertação de Mestrado de Nadia Somekh, e o reconhecido trabalho de Flavio Villaça acerca da estruturação das cidades brasileiras. Esse referencial teórico é então aqui confrontado a uma inédita base de dados imobiliários produzida especificamente para este trabalho, proveniente do Cadastro Fiscal Imobiliário paulistano, tratada e analisada estatisticamente através de conceitos empregados no estudo de séries temporais. A interpretação dos movimentos cíclicos encontrados nessa específica produção imobiliária verticalizada permitiu, assim, a delimitação de uma outra periodização para esse fenômeno no contexto paulistano, trazendo também observações sobre quais seriam os impactos de variações no PIB nacional e no volume contratado de crédito imobiliário para a produção de apartamentos em São Paulo - elementos apontados com destaque pela bibliografia especializada -, além de como se teria dado sua estruturação espacial diante dessa específica realidade - e o que tal arranjo informaria sobre a constituição atual do mercado e das sociedades paulistana e brasileira. Conclui-se que em termos do volume total produzido condicionantes do ambiente macroeconômico nacional seriam preponderantes - incluídas aí as políticas federais para financiamento habitacional - estando em estreita relação a aspectos econômicos e populacionais de cada localidade; sendo que as legislações urbanísticas vigentes assumiriam assim uma função muito mais relacionada a como e onde se efetivaria essa produção do que de fato em relação ao montante realizado em cada período. A análise espacial desses dados imobiliários também traz relevantes considerações acerca da propriedade da terra nas cidades brasileiras e da importância de se considerar de forma conjuntas segregações sociais e raciais, ambos esses aspectos fundamentais para a conformação da estruturação urbana brasileira. Limitações metodológicas quanto à utilização do Cadastro Fiscal Imobiliário e informações referentes às transferências ocorridas na propriedade das terras urbanas são apontadas como fatores a serem ainda melhor sistematizados e explorados em pesquisas futuras, bem como a importância de se instituírem observatórios imobiliários nacionais e locais em vias de uma análise seriada e contínua desse importante setor econômico, de profundas implicações socais nas Economias Capitalistas atuais, como o é a brasileira.
Title in English
Real Estate cycles of São Paulo (Brazil) multi-storey buildings: Evidences, conditioning and characterization
Keywords in English
Real estate cycles
Residential multi-storey buildings
São Paulo (Brazil)
Urbanism
Abstract in English
Although already internationally grounded as a own field, Real Estate cycles are still approached in Brazil as short-term analysis of Real Estate production in recent and short periods, this considering the few national works that start from this interpretative approach. Faced with this bibliographic gap, this dissertation proposes an investigation of this phenomenon, seeking, in addition to identifying the high and low fluctuations in the production of apartments by the market in a given location, the city of São Paulo - Brazil, what would be the main factors influencing this given market as well as how these periods of production could be particularized and characterized considering the instituted reality of that city. Thus, initially a review of national and international literature related to Real Estate cycles is presented, with a focus on recent studies, which adds to the critical analyzes of two important Brazilian works that will deal with national construction of multi-storey buildings and urban development: the Master's dissertation of Nadia Somekh, and the renowned work of Flavio Villaça on the structuring of Brazilian cities. This theoretical framework is then compared to an unprecedented database of Real Estate produced specifically for this work, from the São Paulo Property Tax Registry, treated and analyzed statistically through concepts used in the study of time series. The interpretation of the cyclical movements found in this specific Real Estate production allowed, thus, the delimitation of another periodization for this phenomenon in the São Paulo context, also bringing inferences about what would be the impacts of variations in the national GDP and in the contracted volume of Real Estate credit for the production of apartments in São Paulo - elements highlighted by the specialized bibliography -, as well as how their spatial structure would have taken place in view of this specific reality - and what such arrangement would inform about the current constitution of the market and of São Paulo and Brazilian societies. It is concluded that in terms of the total volume produced, conditions of the national macroeconomic environment would be preponderant - including federal policies for housing financing - being in close relation to the economic and population aspects of each location; and the current urban legislation would thus assume a function much more related to how and where this production would take place than in fact in relation to the amount realized in each period. The spatial analysis of these Real Estate data also brings relevant considerations about land ownership in Brazilian cities and the importance of considering jointly social and racial segregations, both of which are fundamental aspects for shaping Brazilian urban structuring. Methodological limitations regarding the use of the Real Estate Tax Register and information regarding transfers that occurred in the ownership of urban land are pointed out as factors to be further systematized and explored in future research, as well as the importance of establishing national and local Real Estate observatories in the process of being implemented a serial and continuous analysis of this important economic sector, with profound social implications in the current capitalist economies, such as the Brazilian one.
 
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Publishing Date
2021-06-07
 
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