Este trabalho debruça-se sobre as transformações urbanas e urbanísticas empreendidas pelo setor imobiliário na cidade de São Paulo, em especial, nas imediações do eixo viário composto pelas vias Francisco Matarazzo/Carlos Vicari e Ermano Marchetti/Marquês de São Vicente, envolvendo parte da Barra Funda e da Água Branca. Trata-se de uma antiga área industrial cuja gênese remonta à primeira fase da industrialização e que é objeto, desde o início da década de 1980, de um crescente interesse do imobiliário voltado, sobretudo, ao setor terciário. Esta área vem sendo radicalmente transformada ao longo dos últimos vinte anos por inúmeras ações de caráter mais pontual e por dois grandes projetos: a Operação Urbana Água Branca e o Projeto Bairro Novo, elaborados por meio da associação do poder público com poderosos interesses privados. A análise do imobiliário, com ênfase na associação do público com o privado, revelou novas estratégias de incorporação de terras e da arquitetura de grandes projetos que visam, em conjunto, ampliar a reprodução do capital, extraindo rendas extras e sobrelucros. A união dos poderes público e privado no que se refere à produção do espaço urbano, além de potencializar os mecanismos de reprodução do capital, ainda concorre para ampliar a intensidade da segregação sócio-espacial da camada mais pobre da população. Para se chegar a esse entendimento, recorreu-se à história da industrialização e urbanização na cidade de São Paulo, buscando compreender os principais aspectos e facetas destes processos, que pudessem ter interesse à temática aqui discutida. Quantos aos procedimentos metodológicos, este trabalho valeu-se, por um lado, de pesquisa teórico-bibliográfica em livros, dissertações, teses, documentos de órgãos públicos e periódicos e, por outro lado, de pesquisa empírica baseada, sobretudo, em observações da realidade concreta

This work is about the urban and urbanistic changes undertaken by the real estate sector in the city of São Paulo, especially in the areas surrounding the road axis consisting of the roads Francisco Matarazzo/Carlos Vicari and Ermano Marchetti/Marquês de São Vicente, encompassing part of Barra Funda and Água Branca. This is an old industrial area originated in the first stage of the industrialization, where, since the beginning of the 1980's, there has been a growing interest of the real estate sector geared especially towards the tertiary sector. This area has been suffering radical changes throughout the last twenty years, due to several actions of a sharper nature and two big projects of large-scale intervention: the Água Branca Urban Intervention (Operação Urbana Água Branca) and the Bairro Novo Project, elaborated by means of the association of the public power with powerful private interests. The analyzis of the real state, referred to in the extent of the association of the public with the private sector, has revealed new strategies of incorporation of lands and of the architecture of big projects whose aim is, jointly, to broaden the reproduction of capital, having extra income and amplified profit. The union of the public and private powers, in relation to the production of the urban space, besides potentizing the reproduction mechanisms of the capital, still cooperates to broaden the intensity of the social-spacial segregation of the poorer classes of the population. To arrive at this understanding, the story of the industrialization and the urbanization of the city of São Paulo had to be examined, in a search to understand the main aspects and facets of these processes, which might be of interest to the subject of this work. As to the methodological procedure, this work took advantage, on one hand, of theoretical-bibliographic research in books, dissertations, theses, public documents, and journals, and, on the other hand, of an empirical survey, based especially in the observation of the concrete reality