Por meio da integração de algumas variáveis que, a princípio, sob uma observação assistemática, não apresentariam relações diretas entre si, procurou-se evidenciar as razões da rápida ocupação do território municipal de Itapecerica da Serra e os tipos de uso que ali se têm estabelecido. Uma variável central refere-se à evolução do preço de mercado dos imóveis, caracterizada por uma desvalorização generalizada. A desvalorização estaria relacionada com equívocos gerados pela legislação ambiental e também com um processo de exclusão social que se manifesta sob forma de Segregação territorial que caracteriza a Região Metropolitana de São Paulo. Evidências favoráveis aos argumentos formulados são encontradas na arrecadação de IPTU, contraposta com a evolução demográfica do Município. Considerou-se também o acelerado aumento dos índices de criminalidade, tanto como um reflexo da segregação territorial como mais um fator explicativo da desvalorização imobiliária.

The work intends to integrate some factors, which could seem unrelated if viewed unsystematically, trying to explain the fast occupation of Itapecerica da Serra’s town territory and the specific uses of the land established in the area. One main factor concerns the real state price variability, which indicates a general devaluation. This devaluation is influenced both by mistakes generated due to environmental law bills and by the process of social exclusion on the Metropolitan Area of São Paulo, characterized by territorial segregation. The analysis and comparison of the city IPTU –Urban Construction and Territory Tax- with the data of the city demographic evolution gives evidences which contribute with the arguments proposed. The fast increase of criminality levels has also been considered, both as a reflex of the territorial segregation and as one more factor to explain the real state devaluation.