Frente aos desafios postos pela dispersão urbana e o uso crescente do automóvel nas cidades, o Desenvolvimento Orientado pelo Transporte (DOT), ao combinar as políticas de uso e ocupação do solo e de transporte público, traz uma estratégia de adensamento qualificado próximo ao transporte público de massa, baseando-se em princípios fundamentais: densidade, diversidade social, diversidade de usos do solo, acessibilidade, mobilidade ativa e espaços públicos vibrantes. Esta dissertação tem o objetivo de investigar, estabelecer e aplicar um método para avaliar a política de DOT, implementada no Município de São Paulo por meio dos instrumentos e parâmetros urbanísticos previstos na legislação urbana (PDE de 2014, LPUOS de 2016 e COE de 2017), a respeito dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana (EETU). Tais políticas urbanas de São Paulo são avaliadas frente aos princípios fundamentais da teoria do DOT, com base em critérios urbanísticos, sociais, e financeiros. O método proposto é conduzido em duas frentes. A frente principal trata da análise das regras e incentivos, previstos na legislação, que regem os espaços privados. O método busca estabelecer a influência da legislação urbana sobre a viabilidade dos empreendimentos, relacionando a legislação com as características morfológicas das unidades habitacionais produzidas e a renda domiciliar do público-alvo. O método propõe uma análise baseada em cenários de desenvolvimento urbano, na escala do bairro. A frente secundária realiza o diagnóstico do ordenamento dos espaços livres públicos para incentivar a mobilidade ativa, por meio de uma análise baseada na repartição dos espaços públicos, em função do modo de transporte, e em observações das condições de caminhabilidade e do comportamento dos pedestres. Aplicou-se o método na área de influência da Estação Belém, na Linha 3 Vermelha do Metrô, na Zona Leste de São Paulo. Foram mapeados: lotes, quadras, características dos imóveis, usos do solo e número de vagas de estacionamento. Foram identificados e mapeados os terrenos passíveis de desenvolvimento. Cinco cenários de desenvolvimento da área foram estabelecidos, analisados e comparados. A análise dos cenários exibiu a falta de clareza, as incoerências e as contradições da legislação recém-aprovada e revelou que ela foi prejudicada pelas modificações trazidas em 2016 e 2017 frente aos princípios do DOT de densidade e diversidade social. Além disso, o estudo dos cenários mostrou que a promoção da diversidade social é maior quando integram-se Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) e Zonas de Estruturação Urbana (ZEUs), nas áreas próximas ao Metrô. Uma política combinando Habitação Inclusiva (Inclusionary Housing) nas ZEUs e investimento em ZEIS, para habitação social, utilizando-se os recursos da Outorga Onerosa do Direito de Construir, arrecada nas ZEUs, mostrou os melhores resultados enquanto à promoção da diversidade social. Finalmente, o estudo aponta para a necessidade de se criar uma política voluntarista em relação ao uso misto a às fachadas ativas, que vise adequar o ambiente construído para acolher atividades não residenciais no nível da rua, no intuito de valorizar os espaços públicos e, consequentemente, estimular a mobilidade ativa. Julgou-se que a política atual, ao somente incentivar usos mistos e fachadas ativas não fornece as condições suficientes para produzir ruas caminháveis, principalmente em vias com forte potencial comercial. Nesse contexto, o estudo propõe diretrizes que possam servir como base para implantar uma política ambiciosa de ordenamento do espaço público para promover a mobilidade ativa, na escala do DOT. A segurança e o conforto do pedestre devem ser a prioridade, como condições para ruas atraentes e dinâmicas e uma boa qualidade de vida em centros urbanos adensados.

In order to meet the challenges of urban sprawl and growing car use, Transit-Oriented Development (TOD) combines land use and public transport policies. This strategy of urban development promotes dense and qualified neighbourhoods near public transport facilities, and is based on the following principles: density, land-use diversity, social diversity, accessibility, active mobility and thriving public open spaces. This study aims to develop and apply a method to assess the São Paulo TOD policy, implemented by means of instruments and urban parameters defined in the urban legislation - Master Plan (2014), Zoning (2016) and Building Standard (2017) -, in the Structuring Axis of the Urban Transformation. The TOD principles serve as reference to the assessment of the urban legislation of São Paulo, which is based on urban, social and financial criteria. The method is separated in two parts. The main part analyses the rules and incentives, which are defined in law and regulate the development of private spaces. The method aims to appreciate the influence of the urban legislation on the feasibility of real estate projects, relating the legislation to the morphology of the produced housing units and to the income of the households composing their target market. It proposes an analysis based on neighbourhood-scale urban development scenarios. The secondary part assesses the capacity of public open spaces to foster active transport modes. It is based on an analysis of the repartition of the public open spaces, according to the transport mode, and on observations of the walkability conditions and of the behaviour of pedestrians. The method was applied in the influence area of the Belém metro station, on Line 3 Red, in the East Zone of São Paulo. A mapping of the blocks, lots, land uses and of the number of car spaces per lot was performed. The lots presenting the characteristics to be developed were identified and mapped. Five development scenarios of the Belém area were formulated, analysed and compared. The analysis of the scenarios showed the lack of clarity, the inconsistencies and the contradictions of the legislation and revealed the recently adopted legislation is undermined by the alterations adopted in 2016 and 2017, regarding the TOD principles of density and social diversity. Moreover, the scenarios analysis exhibited more social diversity when Special Zones of Social Interest (SZSI) and Urban Structuration Zones (USZ) are integrated, near transport facilities. A policy combining Inclusionary Housing in the USZ and investment, in the SZSI, of the funds collected through air right fees in the USZ, showed the best social diversity results. This study pointed out the necessity of a proactive policy on mixed uses and commercial ground-floor facades that aims to adequate the built environment, to accommodate commercial activities and promote dynamic public spaces, which could stimulate active mobility. Since it merely encourage mixed uses and commercial ground-floor facades, the policy presently in effect does not set the conditions to produce walkable streets, principally in streets presenting high commercial potential. In this context, the study proposes guidelines as a base to implement an ambitious policy on public spaces to promote active transportation near public transport. Safety, security and comfort of pedestrians must be the priority, as a condition for thriving and attractive streets and good living conditions in dense urban centres.